Сьогодні все частіше виникають дискусії щодо правочинності використання даних між датою оцінки та датою складання звіту, через давно існуючу проблематику оцінки вартості майна в ситуації, коли дата оцінки віддалена від дати складання звіту на термін більше одного року.

Крім очевидних питань “якими на дату оцінки був склад і стан об’єктів оцінки?” та “яка була нормативно-правова база функціонування ринків на дату оцінки?”, перед оцінювачем стоїть складна проблема отримання ринкової інформації на дату ретроспективної оцінки та відповіді на питання, без якої оцінка на ретроспективну дату неможлива в принципі – “якими були ринкові очікування на дату оцінки?” І це надважливий момент на який вартує звернути увагу, оскільки один з фундаментальних принципів, що лежить в основі проведення будь-якої оцінки вартості є саме принцип очікування.

В Національних стандартах принцип очікування передбачає, що «вартість об’єкта визначається розміром економічних вигод, які очікуються від володіння, користування і розпорядження ними».

Міжнародні стандарти оцінки відносно ринку та дати оцінки зазначають: «На ринку рідко спостерігається рівновага між попитом і пропозицією та однаковий рівень активності унаслідок різних причин. Загальні недосконалості ринку включають порушення пропозиції, раптове збільшення або зменшення попиту або різний рівень обізнаності між учасниками ринку. Оскільки учасники ринку реагують на ці недосконалості, у певний момент ринок, ймовірно, буде адаптуватися до будь-яких змін, що викликали дисбаланс. Оцінка, що має на меті визначити найбільш імовірну ціну на ринку, повинна відображати умови на відповідному ринку на дату оцінки, а не скореговану чи згладжену ціну, що ґрунтується на передбачуваному відновленні рівноваги. …«На дату оцінки» означає, що вартість  є дійсною на певну дату. Оскільки ринки і ринкові умови можуть змінюватись, очікувана вартість може бути неправильною або недоречною в інший час. Оцінена грошова сума відображатиме фактичний стан ринку і обставини на фактичну дату оцінки, а не на будь-яку дату в минулому чи в майбутньому…».

Так, виходячи з вище зазначеного, оцінка на ретроспективну дату передбачає отримання інформації про ринкові очікування та те, що оцінювач, виконуючи розрахунки, опирається на дані та прогнози, стосовно ринкових очікувань на дату оцінки, але, аж ніяк, не на реальні події, що відбулися після дати оцінки, більшість з яких зазвичай передбачити не можливо.

Отже, дотримання цього принципу гарантує, що оцінка, проведена біля дати оцінки (до року) та оцінка, яка віддалена в часі від дати оцінки (рік і більше) – не будуть суттєво відрізнятись. Відповідно, не дотримання може спричинити ситуацію, коли один об’єкт, на певну дату оцінки але  в різний період часу, буде оцінений в абсолютно різні суми.

Ярослав Нагул MRICS

Партнер. Послуги в сфері корпоративних фінансів, оцінки та фінансового моделювання.

 

Використані джерела:

1. Національний стандарт №1 «Загальні засади оцінки майна і майнових прав», затверджений Постановою Кабінету Міністрів України від 10 вересня 2003 р. №1440, зі змінами № 168 від  31 березня 2015 р.

2. International Valuation Standards published by the International Valuation Standards Council (IVSC) in January 2017.

3. А.Б.Огаджанян. Ретроспективная оценка.