Оцінка нерухомого майна — це складний процес оцінювання майна на основі таких факторів, як функціональне призначення, розташування, стан, тенденції на ринку та економічна ситуація. Однак за умов існування суттєвої невизначеності оцінити вартість нерухомості може стати надзвичайно складним завданням. Такі умови можуть виникати через низку факторів, як-от: економічна криза, політична нестабільність або непередбачені події, наприклад, коронавірусна пандемія або воєнні операції. У цій статті ми розглянемо нюанси оцінки нерухомого майна в умовах суттєвої невизначеності.

Роль невизначеності

Невизначеність є невіддільною частиною ринку нерухомості, проте під час кризи вона стає дедалі помітнішою. У такі часи покупці, продавці та інвестори часто намагаються визначити реальну ціну нерухомого майна. Невизначеність також може призвести до зменшення обсягів транзакцій та підвищення мінливості на ринках нерухомості.

Фактори, які сприяють невизначеності:

• Економічна ситуація: економічні потрясіння або неочікувані спади можуть мати неабиякий вплив на ціноутворення нерухомого майна. Через зниження довіри клієнтів, зростання рівня безробіття та падіння доходів потреба у нерухомому майні може скоротитися, що призведе до падіння цін.
• Політичні фактори: через політичну нестабільність, зміни у державній політиці або нормативно-правові зміни може виникнути ситуація невизначеності на ринку нерухомості. Зміни у податковій системі, правилах зонування або майнових правах можуть мати прямий вплив на ціноутворення нерухомого майна.
• Глобальні події: такі події, як коронавірусна пандемія, воєнні операції або природні лиха, можуть сколихнути ринки нерухомості, що матиме негативний ефект на ланцюги постачань, рівень працевлаштування та настрої на ринку. Ці фактори привносять частку непередбачуваності у процес оцінювання нерухомого майна.
• Настрої на ринку: психологічні фактори грають неабияку роль у формуванні цін на нерухоме майно. За умов існування суттєвої невизначеності інвестори можуть більше уникати ризиків, що спричинить падіння попиту і, як наслідок, знизить вартість нерухомого майна.

Стратегії оцінки в умовах невизначеності:

• Ретельний аналіз (Robust Analysis): методики оцінки мають містити ретельний аналіз історичних та поточних даних. Використання всіх підходів до оцінки, таких як дохідний, ринковий та витратний, дозволяє більш комплексно оцінити вартість об'єкта нерухомого майна, дає розуміння щодо вартості з точки зору різних принципів оцінки.
• Аналіз сценаріїв (Scenario Analysis): якщо брати до уваги непостійність на ринку нерухомості у період нестабільності, необхідно провести аналіз можливих варіантів розвитку подій. Ідеться про те, щоб оцінити об'єкт нерухомого майна при різних економічних та ринкових сценаріях, щоб розуміти спектр потенційних наслідків.
• Дослідження ринку (Market Research): для формування точної оцінки вкрай важливо бути в курсі тенденцій на ринку, місцевих економічних умов та нормативно-правових змін. Оцінювачі та фахівці з нерухомого майна мають постійно актуалізовувати свої знання, щоб адаптуватися під мінливі обставини.
• Аналіз приведеного грошового потоку (DCF Analysis): цей спосіб може виявитися особливо корисним у непевні часи. Цей аналіз враховує прогнозовані грошові потоки від нерухомого майна і дає можливість інвесторам визначити довготривалу вартість, а не зосереджуватися тільки на поточній ситуації на ринку.
• Оцінювання ризиків (Risk Assessment): завдяки впровадженню системи оцінки ризиків можна виявити та порахувати специфічні ризики, пов'язані з об'єктом нерухомого майна чи ринком. Ідеться про включення таких факторів, як кредитний ризик орендаря, рівень вакантності та потенційні ринкові коливання.
• Порада фахівця: залучаючи експертів з нерухомості, оцінювачів та консультантів, ви можете отримати цінну інформацію щодо того, як діяти у непрості часи.  Завдяки їхній експертизі інвестори можуть приймати більш обґрунтовані рішення.

​Оцінка нерухомого майна в умовах суттєвої невизначеності — це завдання хоч і не з легких, та вкрай важливе для інвесторів, оцінювачів та фахівців у сфері нерухомого майна. Крім невизначеності, перешкод та ризиків, можуть відкритися і можливості для тих, хто поводиться на ринку завбачливо. При поєднанні ретельного аналізу, аналізу сценаріїв та думки експерта можна пом'якшити вплив невизначеності та прийняти більш обґрунтовані рішення у постійно мінливій сфері нерухомого майна.